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Research & Review

주택시장 억제정책 쏟아지는데, 건설사들은 '입주대란' 걱정

건설사 분양 34%, 사업인허가 20% 축소

정부가 주택시장을 과열로 판단하고 수요억제정책을 잇따라 내놓고 있지만 건설사들은 오히려 현재 주택시장을 공급과잉으로 분석하고 여기에 앞서 공급물량을 큰 폭으로 줄이고 있다. 시장을 보는 시각이 정부와 건설사가 큰 차이를 보이는 만큼 정부의 엇박자 정책에 대한 논란도 커지고 있다.

부동산 전문가들도 일각에서는 지금 아파트값을 잡지 않으면 상승세가 확산돼 서민들의 주거불안정이 심해질 것이라고 분석하는 반면, 다른 한편에서는 최근의 집값 상승은 일시적인 이상 현상일 뿐 시장의 펀더멘탈이 취약한 만큼 자칫 시장을 크게 위축시킬 수도 있다며 양측이 팽팽히 맞서고 있다.  

■ ‘14~‘16년 133만 가구 공급, 올 하반기부터 대규모 입주물량 대기

건설사들이 시장을 부정적으로 전망하는 이유는 2014년부터 시작된 정부의 주택부양 정책에 힘입어 그동안 너무 많은 주택이 공급됐기 때문이다. 건설사들은 지난 3년간 분양된 아파트들이 올 하반기부터 입주를 시작해 앞으로 공급이 수요를 초과할 것으로 보고 있다.

국내 주택분양은 연간 30만 가구에 조금 못미치는 규모가 평년수준인데 2014년 35만 가구가 분양되면서 상승무드를 탄 뒤 2015년엔 53만 가구로 사상 최고치를 기록했고 2016년에도 46만 가구로 평년 수준을 크게 웃돌았다. 3년에 걸쳐 분양된 물량은 총 133만 가구로 2~3년 건설기간을 거쳐 올해부터 대규모 입주가 시작될 예정이다.  



국토교통부에 따르면 지난 7월 아파트 입주물량은 4만2700가구로 작년 2만2700 가구보다 두 배 가까이나 많다. 시장에서는 내년과 내후년에는 더 많은 입주물량이 쏟아져 가격하락으로까지 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 

이런 시장 전망에 따라 건설사들은 이미 올해부터 공급물량을 큰 폭으로 줄이고 있다. 지난해 건설사들은 7월까지 24만 가구를 시장에 공급했지만 올해에는 17만 가구 분양에 그쳐 공급물량을 34%나 줄였다.

앞으로의 분양물량을 가늠해 볼 수 있는 주택사업인허가도 올 상반기 29만8000가구에 그쳐 지난해에 비해 20% 감소했다. 최고치를 찍은 2015년 하반기 46만5000가구와 비교하면 40%나 줄어든 규모다.


건설사 관계자는 “지난 3년 분양된 130만 가구의 입주가 올해부터 시작돼 앞으로 분양은 서울과 수도권 일부지역에 한정될 것”이라며 “미분양 주택도 공급물량이 많았던 2015년 수준에서 줄지 않고 있어 분양계획을 세우는데 큰 부담이 되고 있다”고 분양축소 이유를 설명했다.

■ 강남 주택가격 11% 상승, 전국 평균의 3배…타 지역도 ‘들썩’ 

정부가 최근 집값을 잡기위해 강도 높은 정책을 내놓고 있는 이유는 지난해 말부터 올해까지 서울 강남 아파트 값이 천정부지로 치솟고 있기 때문이다.

국토부와 부동산114에 따르면 강남의 주택가격은 최근 1년 동안 11.2%가 올라 전국 평균인 3.5%에 비해 3배나 넘게 상승했다. 잠실, 반포, 개포 등의 재건축 아파트는 30%가 넘게 뛰어 오르기도 했다.  

문제는 이렇게 강남 집값이 뛰면 상승세가 인근으로 확산돼 수도권이나 지방 주요도시로 번져나간다는 사실이다. 실제로 강남집값이 상승하자 서울 강북이나 서남권 지역도 지난 1년 동안 8%가 넘는 상승세를 보여 전국 평균의 2배 넘게 뛰었다. 정부가 8.2대책에 서울지역 전체를 규제범위에 포함시킨 것도 이런 이유 때문이다.

시장에 많은 주택이 공급됐는데도 집값이 뛰는 이유에 대해 부동산 전문가들은 풍부해진 유동성을 제일 먼저 꼽고 있다. 시장에 돈이 많이 풀렸기 때문이라는 분석인데 일각에서는 고소득층의 투기적 수요가 가격상승을 부추기고 있는 것으로 풀이하고 있다.

주택연구원의 한 연구원은 “지난 3년 동안 가계대출이 380조원 증가했고 주택담보대출도 160조원 늘어나 주택시장의 유동성이 크게 증가했다”며 “자금여력이 풍부한 수요자들이 다시 주택구입에 나서면서 주택가격 상승을 견인하고 있다”고 설명했다.

김현미 국토부장관도 8.2대책을 발표하는 자리에서 “공급이 큰 폭으로 증가하고 있지만 자기집을 가진 가구는 늘지 않고 있다”며 “이에 반해 2주택 이상 보유한 다주택자 비중이 2년 새 2배 이상 늘어났다”고 설명해 집값 상승을 부추기는 투기세력을 강력 억제할 방침임을 밝혔다.

이렇게 현재의 주택시장을 보는 정부와 업계의 시각 차이가 커지면서 정부가 추진하고 있는 주택정책이 어떤 결과로 나타날지 주목되고 있다.

민간 부동산연구소 소장은 “공급이 늘었는데도 가격이 상승하는 현재 주택시장은 매우 이례적인 현상이라 예측이 어렵다”며 “특히 서민 주거안정을 위해서는 주택가격을 내려야겠지만 주택담보대출이 600조원에 육박하는 상황에서 지나친 가격하락도 위험요소가 될 수 있어 정책시행이 더욱 신중하게 이뤄져야 할 것”이라고 지적했다. 

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