1세대1주택 양도차익에 대해서 비과세된다는 것을 모르는 주택 소유자들은 없을 것으로 생각한다. 하지만 많은 주택소유자들이 1세대1주택을 ‘1가구1주택’이라 착각하고 말하는 것을 듣게 된다.
먼저 세대와 주택의 뜻에 대해 알아보면 세대는 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족을 말하며(배우자의 경우는 떨어져 살아도 생계를 같이하는 것으로 본다) 주택은 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
1세대1주택을 비과세해주는 것은 투기를 목적으로 하는 것이 아니라 주거를 목적으로 하므로 양도차익이 발생하더라도 과세하지 않겠다는 것으로 생각된다.
그러나 주거목적과는 별개로 세법상 1세대1주택 비과세를 판단하는 기준은 정부 정책에 따라 그때그때 달라져 왔다. (※ 변천 내용은 아래의 표를 참고)
이렇게 정부정책이 수시로 바뀌다 보니 주택 양도시 1세대1주택 비과세 판단은 취득 시기와 양도 시기, 그리고 거주 기간을 꼼꼼히 따져보아야 한다.
먼저 2017년 8월 2일 이후 취득한 주택은 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상되어야 비과세된다.
실거주 목적으로 취득하였으나 부득이 이사 등의 사유로 인해 일시적 1세대2주택에 해당하는 경우는 3년 내 종전 주택(조정지역은 2년 내)을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있는데 이 경우 보유기간은 충족하더라도 거주기간을 충족하기는 어렵다.
그러나 거주기간 규정을 잊고 보유 기간만 판단하여 비과세로 생각하기 쉽다.
다음으로는 2020년 이후 양도하는 고가주택의 장기보유 특별공제에 대한 문제이다.
2020년부터는 거주기간이 2년 이상이 되지 않으면 1세대1주택 고가주택에 대한 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없다. 이를 적용받느냐 받지 못하느냐에 따라 세금이 크게 달라지므로 거주기간에 따라 매도 시기를 계획하는 것이 중요하겠다.
마지막으로 2021년부터는 주택의 총 보유 기간을 따지는 것이 아니라 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 보유 기간을 기산함으로 1세대1주택 비과세 적용이 쉽지않을 예정이다.
1세대1주택 비과세를 판단함에 있어 정책에 따라 실거주 여부가 중요시됐다가, 경기 활성화를 위해 요건을 크게 완화하기도 했는데, 현재에 와서는 그 어느 때보다 실거주 여부가 중요하게 되었다.
개인적으로는 투기수요를 없애려는 정부의 정책이 옳은 방향이라고 생각되지만 이로 인해 부동산거래의 정체가 지속되지 않을까 하는 걱정도 앞선다.
[이 글의 내용은 산업경제뉴스와는 무관한 필자의 의견입니다]
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세무사 김우영 사무소 / 대표세무사현) 국선대리인
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현) 민생소통추진단 외부위원
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