[산업경제뉴스 문성희 기자]  문재인 정부의 주택규제 강화로 지난 4년 주택공급물량이 급박하게 줄면서 공급규모가 시장침체기였던 2014년 수준에 그쳤고, 이런 가운데 매매가격은 물론 전세가격도 큰 폭으로 상승한 것으로 조사됐다.

부동산114에 따르면 올해 전국에 공급된 아파트는 28.5만 가구로 조사됐다. 이러한 규모는 2014년의 27.2만 가구와 2015년의 27.9만 가구와 비슷한 수준이다.

그 당시 전국적으로 주택시장이 침체돼 곳곳에서 미분양 아파트가 속출하고 준공 후에도 미입주가 쌓여 '불꺼진 단지'가 주택관계자들을 한숨 짓게 했던 시기였다. 이런 위기 상황이 지속되면서 박근혜 정부는 2014년 하반기 부터 건설규제를 거의 대부분 풀어주고, 주택관련 세제와 금융제도도 크게 완화하면서 주택시장 활성화를 모색했다. 

이러한 정부정책으로 2015년 부터 전국적으로 '분양열풍'과 '재건축·재개발 붐'이 일어나면서 2~3년 후인 2017년부터 아파트 입주물량이 40만 가구를 넘나드는 등 시장에 공급이 크게 증가했다. 2018년에는 46.3만 가구로 역대급 물량이 시장에 공급됐다. 

하지만 2017년 문재인 정부가 들어서면서 초과이익환수, 분양권 실거주요건 도입 등 재건축·재개발을 규제하기 시작했고, 보유세, 양도세 인상에 더해 종부세까지 부활시키며 세제도 압박하기 시작했다. 

이에따라 추진 중이던 재건축·재개발들이 곳곳에서 멈춰섰고, 시장엔 소위 '거래절벽'이라는 용어까지 나왔다. 이렇게 신규공급이 막히면서 올해 입주물량은 28.5만 가구로 6~7년전 주택시장 침체기 수준의 물량이 공급될 것으로 추산된다. 

재건축과 거래가 줄어들면서 시장에 물량공급이 막히자, 가장 먼저 나타난 현상은 가격 급등이다. 

올해 아파트가격 증가율은 16.35%로 조사됐는데, 지난해 13.46%에 이어 2년 연속 두 자릿수 증가율을 기록했다.

올해 상승률 16.35%는 2006년 24.80% 이후 15년 만의 최고 상승률이다. 지역에 따라서는 인천이 30.60%로 상승폭이 가장 컸다. 

서울 아파트값이 평균 10억원에 육박할 정도로 치솟자 지난해에는 노원구, 강북구 등 서울 외곽지역이 오르기 시작했고, 지난해 말과 올 초에는 김포, 안양 등 서울에 인접한 경기도로 상승세가 확산됐는데 올해는 인천지역의 증가율이 눈에 띄게 상승했다. 상승세가 한 발 더 나아간 모양새다.

한편, 지난해에 전국적인 가격 상승세를 타고 무려 42.81%의 상승률을 기록했던 세종시는 올해 2.4% 상승에 그쳤고 최근 몇 달은 마이너스 상승률을 기록하고 있다.

무엇보다 지난해와 올해 전세가격이 너무 급박하게 많이 올라 집없는 서민들은 공포에 떨고 있다.

가뜩이나 신규 공급물량이 크게 감소해서 전세물량이 부족한데, 지난해 7월 임대차 3법까지 시행되면서 시장에는 전세물량이 뚝 끊겨버려 전세수요자들은 외곽으로 외곽으로 집을 찾아나서는 모습을 보였다.

전세 아파트값은 공급물량이 크게 감소한 2020년, 2021년에 크게 올랐다. 2020년 전세값 상승률은 12.47%, 올해는 이보다 더 상승한 12.92%의 상승률을 기록했다. 

아파트 공급물량이 40만 가구를 넘나들던 2017년~2019년 전세값 상승률이 마이너스까지 기록한 것과 비교하면 공급물량과 전세가격 사이의 연관성이 명확해진다.  

부동산114는 내년에도 전세값 상승세가 계속될 것으로 전망했다. 무엇보다 수급불균형 때문이라는 설명이다. 내년에도 수도권의 공급물량은 감소추세를 보이고 특히 서울과 경기지역은 공급물량이 크게 감소할 것으로 예상되기 때문이다. 서울의 입주물량은 11,472가구, 경기지역은  5029가구가 감소할 것으로 조사됐다.

올해 아파트 시장에 대해 부동산114는 "매매시장은, 2030세대 '영끌' 수요와 갭투자 수요가 계속됐고, 서울 외곽의 상승세가 수도권 중저가 지역으로 번졌다"며, "전세시장은 입주물량 감소와 새 임대차법 등 영향으로 29개월 연속 가격 상승이 어어졌다"고 설명했다. 

2022년 아파트 매매 시장에 대해서는 "내년 7월에서 1월로 시행시기가 앞당겨진 DSR 적용과 1분기 추가 금리인상 등 금융당국의 대출 규제 강화 여파로 매수세 위축이 이어질 것"이라면서, "다만, 주택공급감소, 대통령선거와 지방선거로 부동산 개발 공약이 발표될 수 있다"며 또 다른 변수 가능성을 제시했다.

내년 전세시장에 대해서는 "2022년 아파트 전셋값은 새 임대차법 영향이 이어지는 가운데 지역별로 수급 영향이 크게 작용할 것"이라면서, "계약갱신청구권 만료가 내년 여름에 도래할 것으로 예상되는 가운데 전세시장 불안이 더 가중되고 이에따라 중저가 지역이나 빌라 등의 매매수요 전환 가능성도 높다"고 전망했다.