[산업경제뉴스 문성희 기자]  최근 주택거래가 얼어붙고 가격이 폭락하면서 시장의 불안감이 커지고 있다. 하지만 시장 일각에서는 앞으로 집값이 더 떨어질 것이란 목소리도 만만치 않다. 최근의 가격하락세는, 그동안 오른 것과 비교하면 이제 시작 단계에 불과하다는 설명이다.

한국부동산원이 16일 발표한 '2022년 10월 주택동향'에 따르면, 올해 1월~10월 전국 아파트가격은 1.4% 하락했다. 하락률이 미미해서 사실상 지난해 말 수준을 유지하고 있는 모습이다.

반면, 지난해 1월~10월 전국 아파트가격은 8.93%나 상승했다. 신규아파트 청약률이 수백대 1을 기록하고, 소위 '영끌' 젊은 이들이 월 소득에 가까운 원리금 부담을 지면서까지 주택구입에 나선 배경이다.

특히, 영끌족이 주로 매수에 나섰던, 경기지역은 지난해 1월~10월 무려 15.17%나 상승했었다. 상대적으로 가격이 낮아 뒤늦게 매수에 나선 서민들이 서울 인근으로 몰렸기 때문이라는 분석이다. 하지만 경기지역의 올해 변동률은 -2.53%다. 경기지역도 지난해 상승폭에 비하면 올해의 하락률은 미미하다는 평가다.

이렇게 지난해 상승세에 비해 올해 하락세가 절대적으로 작은 데도, 최근 시장이 얼어붙는 이유는 지난 7월 정부가 기준금리 빅스텝을 단행한 후, 가격하락세가 갑자기 빨라지고 있기 때문이다.

한국부동산원의 주택가격 데이터에 따르면, 올해 6월까지만해도 주택가격은 +0.03% ~ -0.1% 사이를 오가며 완만한 하락세를 보였다. 시장에서는 지난해의 폭등세가 가라앉는 추세라며 부동산시장 연착륙을 기대했다.

하지만 7월 이후 가격하락폭은 갈수록 가팔라졌고, 10월 전국 변동률은 -1.20%, 수도권은 -1.52%까지 하락률을 확대했다. 시장에서는 이렇게 짧은 기간에 이정도 하락폭이면 '폭락'이라고 평가하는 분위기다.

이렇게 주택시장이 얼어붙으며, '급급매물'이 아니면 거래가 안되는 상황이 이어지자, 결국 정부가 나서서 주택금융ㆍ규제지역ㆍ재건축조건 등을 부랴부랴 완화하고 있다. 

정부는 얼마전까지도 주택가격이 더떨어져야 한다고 주장했지만, 깡통전세, 패닉셀링, 미분양누적, PF금융 불안 등 가격폭락으로 인한 문제들이 곳곳에 나타나면서 주택규제완화를 통한 가격하락 방어에 나섰다. 

하지만 시장에서는 가격급락의 가장 큰 원인인 금리폭등이 계속되는 한, 정부의 주택규제 완화정책 정도로는 최근의 하락추세를 막기 어려울 것이란 분석이다. 

특히, 최근의 가격급락이 더 심각하게 여겨지는 이유는, 서초, 강남 등 부유층의 아파트보다, 서울 외곽이나 서울 인근 수도권지역 서민들의 아파트 가격 하락속도가 훨씬 빠르기때문이다.

고금리로 가뜩이나 부담이 커진 서민들이 주택가격마저 큰 폭으로 떨어지면서, 깡통전세, 담보력 약화, 원리금 상환부담 등을 견뎌내기 어려워 시장에 큰 불안요인이 되고 있다는 설명이다.

올해 10월 서초구 아파트값 변동률은 -0.59%였던 반면, 도봉구는 -1.13%, 송파구 -1.31%, 노원구는 -1.57%로 하락속도가 서초구보다 2~3배 빠른 것으로 나타났다.

더욱이 서울 인근 지역인 인천은 -1.94%, 경기도는 -1.59%를 기록하며, 서울 외곽지역보다 가격하락이 더욱 빠른 속도로 진행되고 있는 것으로 조사됐다.  

지난 3~4년 오르기만 하던 아파트가격이 올해 들어와 하락세로 전환되고, 최근에는 하락속도까지 급박해지면서, 언론 등에서는 아파트가격이 수억원씩 떨어졌다는 보도가 나오고 있다. 인천 어느 지역 아파트는 벌써 작년의 반값이 됐다는 얘기도 있다.

하지만, 최근에 가격하락속도가 빨라서 그렇지 올해 초 까지도 상승세를 유지했기때문에 작년과 비교해 보면 아직 집값은 크게 떨어지지 않은 것으로 조사됐다.

한국부동산원의 주택가격 테이터를 살펴보면, 지난해 10월 전국 평균 아파트가격은 1㎡ 당 492만원이었는데, 올해는 481만원으로 조사됐다. 1년 동안 2.24% 하락한 수준이다. 32평 기준으로 계산해보면 5억 900만원으로 작년보다 1천만원 정도 떨어졌다.

작년과 올해의 차이보다 지역별 차이가 여전히 큰 것으로 조사됐다. 32평 기준으로 서울 평균 아파트가격은 11억 4500만원인데, 지방 대도시인 부산 4억 5800만원, 대구 3억 9800만원, 광주 3억 2800만원의 3배 수준이다. 

수도권은 7억 8600만원으로 지방대도시보다 2배 높은 가격을 형성하고 있다. 세종시 아파트는 7억 400만원으로 수도권과 비슷한 수준이다. 전남은 평균 아파트가격이 1억 3000만원으로 나타나 전국에서 가장 아파트 가격이 낮은 지역으로 조사됐다.

한국부동산원이 발표한 이번 보고서에는 지역별 전월세전환율도 포함돼 있다. 주택시장에서는 최근 금리폭등 여파로 전월세전환율도 크게 오른 것으로 알려졌지만, 한국부동산원 보고서를 보면 아직은 지난해와 큰 차이를 보이지 않고 있다. 

시장에서는 전월세전환율이 지난해 3%대에서 최근 4.5~5%까지 오른 것으로 얘기되지만, 한국부동산원의 조사에 따르면 지난해 9월 4.5%였던 전환율이 올해 9월 4.8%로 1년 사이 0.3%P 상승한 것으로 조사됐다.

지난 1년 사이 기준금리는 4~5배, 시중금리도 2배 이상 상승했는데 전월세전환율에는 이런 금리상승이 곧바로 반영되지 않은 것으로 나타났다.

얼마전까지도 가격이 더 떨어져야 한다던 정부는, 최근 주택에 대한 대출규제를 완화하고, 서울과 과천 등 4곳을 제외하고 규제지역을 전면 해제했다. 또, 앞으로 가격하락률이 큰 서울외곽지역도 규제를 풀고, 재건축심의조건도 완화해 민간공급을 지원할 것으로 알려졌다.

하지만 시장에서는, 금리가 벌써 많이 올랐는데 앞으로 또 추가 인상이 예정돼있고, 이미 시장에 가격하락에 대한 심리가 확산돼 있으며, 최근에는 금융기관 마저 불안한 모습을 보이고 있어서 그정도 정책으로는 꽁꽁 얼어붙은 시장과 가격폭락세를 잡기에 역부족이라는 평가다.

즉, 부동산가격 급락으로 인한 경제적, 사회적 위험이 너무 크므로, 주택규제 완화와 함께 기준금리 인상 등 금융정책에 특히 신중을 기해야한다는 목소리가 커지고 있다.